KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İDARİ YOLLARLA SONA ERDİRİLMESİNE İLİŞKİN BİLGİ NOTU
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Yollarla Sona Erdirilebilmektedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenici ve arsa sahiplerinin anlaşması yoluyla, eğer sözleşmeden yalnızca bir taraf dönmek istiyor ve karşı taraf buna karşı çıkıyorsa mahkemede açılacak olan sözleşmenin feshi davası yoluyla ve arsa sahiplerinin idareye yapacağı başvuru neticesinde sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yollarla Sona Erdirilmesi Nedir?
Kentsel dönüşüme tabi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde 7181 Sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 24. maddesi ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun 6. maddesinin 14. fıkrası gereğince müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yeni yapılacak olan yapının yapımına başlanmamış veya yapının yapılmasına başlanmasına rağmen projenin bitirilmesi için gerekli ekip ve ekipmanla inşaat faaliyetine devam edilmiyorsa Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurularak durumun tespiti istenir ve Bakanlığın kararı neticesinde müteahhitte ihtar çekilerek işe başlaması veya işe devam etmesi bildirilir. Müteahhittin işe başlamaması halinde sözleşme sona erer.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin idari yollarla sona erdirilmesinin şartları aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacaktır.
- Neden Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesinde İdari Yola Başvurmalıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesinde sözleşme taraflarının anlaşması çok sık rastlanılan bir durum değildir. Genellikle yükleniciler sözleşmenin sona erdirilmesine rıza vermediklerinden dolayı arsa sahipleri veya paydaşları mahkemede sözleşmenin feshi davası açılmak zorunda kalmaktadır. Ancak mahkemede açılan sözleşmenin feshi davası yargılamasında kararın verilmesi ve kesinleşmesi çok uzun yıllar sürdüğünden taraflar mağduriyet yaşamaktadır. Davanın devam etmesi nedeniyle yüklenici inşaat faaliyetlerine devam etmemekte ve bitirilemeyen projeler nedeniyle de arsa sahipleri zor durumda kalmaktadır. Yaşanan tüm bu olumsuzlukların önüne geçmek amacıyla kanun koyucu tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi için yeni bir yol ortaya konulmuştur. İdareye başvurarak sözleşmenin sona erdirilmesi hem kısa sürede sonuçlanması açısından hem de maliyetinin az olması açısından arsa sahiplerinin yararınadır.
- Kimler Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yollarla Sona Erdirilmesi İçin Başvuruda Bulunabilir?
Sözleşmenin sona erdirilmesi için hisseleri oranında maliklerin üçte ikisinin kararıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuruda bulunulabilir.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yollarla Sona Erdirilmesine İlişkin Başvuru Şartları Nelerdir?
- İlk olarak yüklenicinin inşaata kendinden kaynaklanan sebeplerle başlamakta gecikmesidir.
Yüklenicinin bütün maliklerle anlaşma sağlamasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra yükleniciden kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlamamış olması gerekir.
Bir yıllık sürenin başlangıcı hesaplanırken 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin m.13 f.11/ b bendinin ikinci paragrafı göz önüne alınır.
- İşe başlama zamanı ile ilgili ayrıntılar nelerdir?
İşe başlama zamanının belirlenmemiş olması sözleşmenin geçerliliğine etki etmez.
Sözleşmede işe başlama tarihi açıkça belirtilmiş ve yüklenici, arsa sahibine yüklenebilecek herhangi bir engeli olmamasına rağmen bu tarihte işe başlamamışsa, işe başlamada geciktiği kolayca belirlenebilir. Buna karşılık, sözleşmede işe başlama tarihi belirlenmemişse, TBK m.90 gereğince, yüklenicinin derhal işe başlaması gerektiği kabul edilmektedir.
Sözleşmede işe başlama zamanı tarih ile veya ileride gerçekleşecek bir olaya bağlanabilir.
- Hangi durumlarda işe başlamamanın yükleniciden kaynaklanmış olduğundan söz edilebilir?
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği gereğince yüklenicin işe başlamaması sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre hak sahiplerince veya idarece, müteahhittin işe başlamasının engellenmemiş olması gerekir.
Ancak Yönetmeliğe göre sözleşmeden önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken hazırlık fiilleri, edimler var ise bunların yerine getirilmemiş olması durumuna arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin idari yoldan sona erdirilmesinin söz konusu olmayacaktır.
Yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olması durumunda da işe başlanılmasında gecikme olmayacağı belirtilmektedir.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yollarla Sona Erdirilmesine İlişkin Başvuru Şartlarından bir diğeri ise yüklenicinin işi yürütmede gecikmesidir.
Yönetmeliğe göre sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekmektedir.
- Hem işe başlamada hem de işi yürütmede arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle işin gecikmesinin hukuki sonuçları nelerdir?
Yüklenicinin TBK’nin 97. maddesine dayanarak ödemezlik defi ileri sürme hakkı doğar: Bu durumda yüklenicinin işi yavaşlatması veya durdurması nedeniyle iş vadede teslim edilemezse veya sözleşmeye göre yapılması gerektiği kadar yapılmazsa yüklenici temerrüde düşmeyecektir.
Arsa sahibi alacaklı temerrüdüne düşebilir: Arsa sahibi söz konusu hazırlık fiillerini yerine getirmez ise, yüklenici ya hiç işe başlayamamakta ya da başladığı işi sürdürememektedir.
Arsa sahibine yüklenebilen diğer bazı nedenler inşaat süresinin uzamasını sağlayabilir: Arsa sahibi, yükleniciden ek iş veya iş değişikliği yapılmasını istediği takdirde ortaya çıkacak gecikme, doğrudan arsa sahibinden kaynaklandığı için haklı bir gecikmedir. Sözleşmede sürenin uzamasına ilişkin bir hüküm olmasa bile teslim süresinin, kural olarak, kendiliğinden uzadığı kabul edilir.
- Fesih Müracaatı Üzerine Bakanlıkça Yapılan İşlemler Nelerdir?
- Bakanlıkça Tespit Yapılması
Fesih müracatı üzerine başvurunun gerekli şartları taşıyıp taşımadığı incelenir. Uygun başvuruda bulunulmuşsa fesih gerekçesine göre müteahhitte 15 günlük süre verilerek bilgi ve belge istenir. Süre sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair her türlü inceleme ve araştırma yapılır.
- Bakanlıkça İhtar Yapılması
Bakanlık tarafından yapılan araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğine karar verilirse maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhittin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. 30 günlük süre neticesinde yüklenici işe başlamaz veya işin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla devam etmezse sözleşme re’sen feshedilmiş sayılır ve bu durum ilgililere bildirilir.
- İdarece Verilen Karara Karşı Hangi Hukuki Yola Başvurulabilir?
İdare veya müdürlükçe yapılan tespite rağmen müteahhit tarafından işe zamanında başlanmaması veya başlanılan işe devam edilmemesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona ermiş olmaktadır. Bu tespitin yanlış olduğunu düşünen müteahhit veya arsa sahibi tespit niteliğindeki kararın iptali amacıyla idare mahkemesine başvurabilir.
Tüm bu sürecin konusunda uzman bir avukat tarafından takip edilmesi olası hak kayıplarının önüne geçmek açısından önem arz etmektedir.
Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz
Saygılarımızla
Bu hukuki bilgilendirme metni bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup, reklam ya da avukat- müvekkil ilişkisi kurma amacı ile hazırlanmamıştır. Bu bilgilendirme metninde yer alan hiçbir husus hukuki tavsiye değildir ve hukuki tavsiye olarak anlaşılmamalıdır.
