KİRACIDAN KAYNAKLI TAHLİYE SEBEPLERİ
- Genel olarak:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) Kira ile ilgili hükümlerinin temel amacı zayıf durumdaki kiracıyı korumak olunca, kiralayanın kiracıyı tahliye davası ile tahliye etme imkanı TBK m. 350-352’de öngörülen tahliye sebepleri ile sınırlandırılmıştır. TBK’ da tıpkı mülga 6570 Sayılı kanun gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklı nedenlerle dava yoluyla sonlandırılmasına ve kiralanın boşaltılmasına özel olarak yer vermiştir.
Bu yazımızın konusu iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye TBK md. 352/II maddesinde düzenlenmiştir:
TBK. 352
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352– Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Maddede düzenlenen sebepler yazılı boşaltım üstlenimi (yazılı tahliye taahhüdü); kira bedelinin ödenmeme nedeniyle belli bir sürede iki haklı ihtara neden olmak ve kiralananla aynı coğrafi alanda kiracının ve/veya kiracının birlikte yaşadığı eşinin birlikte yaşadığı konutunun bulunmasıdır.
Yasada sayılan kira sözleşmesini sonlandırmaya götüren ve kiracıdan kaynaklı nedenler sınırlıdır. Dolayısıyla, sözleşmeyle bile anılan nedenlerden başka sonlandırma nedeni üretilemez. Aksi anlaşma geçersiz olur[1]. Yazımızın konusu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarını incelemek olacaktır.
- İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352/II)
[1] Akyiğit, Ercan 6098 Sayılı Türk Borlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin, 2012 S.243.
Kiracıdan kaynaklanan ve sözleşmeyi sona erdirme imkanı veren bir başka sebep; kiracının kira parasını ödemediği gerekçesi ile iki haklı ihtar alması halidir (TBK. 352/2). Böyle bir sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırma ve tahliye nedeni, 6570 sy. GKK. 7/1-e bendinde düzenlenmiş idi. Mülga GKHK m. 7/e hükmünün yerini alan TBK madde352/II hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılının aşan süre içinde kira bedelini ödemediğini için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminde başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.TBK. hükmünün, bundan kimi yönleriyle farklılıklar taşıdığı açıktır. Örneğin 6570 sayılı. yasa döneminde bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu yol ile tahliye kapalı iken[2], TBK buna açıkça imkan tanımış gözükmektedir[3]. Yine önceki sistemde davanın, sözleşmenin süresinin bitiminden sonra hangi zaman diliminde açılacağı belli değildi ve İİK. 272’den örnekseme yoluyla bir ay içinde açılması aranırdı. Yeni tasa bunu açıkça hükme bağlamıştır (TBK.352).
TBK m. 352/II uyarınca tahliye davası aşağıdaki şartlar altında açılabilir:
.a. Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır:
Her şeyden önce kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarın haklı olması gerekir; ihtarın haklılığını ispat yükü kiralayandadır. İhtarın haklılığı ise ilk planda çekilen ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin miktarı ve ait oldukları vadelerin gösterilmesini gerekli kılar. Ancak TBK m. 352/II’ye göre çekilen ihtarın haklı olabilmesi için TBK m. 315’e göre çekilen ihtardan farklı olarak kiracıya mehil verilmesine, verilen mehil içinde kira bedeli ifa edilmezse (ödenmezse) sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının bildirilmesine gerek yoktur[4]. Kiralayan mehil tayin etmişse ve kiracı verilen süre içerisinde kira bedeline ödemişse dahi TBKm.315/II anlamında haklı bir ihtar mevcuttur. Aksinin kabulü halinde , Yargıtay’ın TBKm. 315’e(eBK m.260’a) göre yapılan ihtarla birlikte mutlak olarak süre verilmesi gerektiği yönündeki görüşü de göz önüne alınırsa; TBKm. 315’e göre yapılacak ihtar, süresinde ödemenin yapılması durumunda hiçbir zaman için TBK m.352/II’ aranan ihtar işlemini görmeyecek ve kiralayan tahliyenin gecikmesi rizikosuna karşı TBK m. 315 ve TBK m. 352/II’ye göre ihtarda bulunmak bakımından bir seçim yapmak zorunda bırakılacaktır.
İhtarın haklı olabilmesi için ihtarın kira bedelinin ödeme borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekir; muacceliyetten önce gönderilen ihtar haklı ihtar sayılmaz[5]. Kiracının kira parasının çok önemsiz bir kısmını-örneğin beş lira eksik yatırma gibi- ödememesi durumunda, kiraya verenin bu sebeple çektiği ihtarın MK.2 dürüstlük kuralı gereğince haklı ihtar olarak değerlendirilmemesi gerekir. Kiracının ihtarın çekilmesinden sonra fakat kendisine
[2] 6.HD. 31.05.2010 3196/6439. www.kazancı.com
[3] Bu noktada anılan madde hükmüne ilişkin gerekçede de belirtilmektedir (Bkz. Tas. 351/TBK.352 gerekçesi)
[4] Kira parasını vaktinde ödemeyen kiracıya çekilen ihtar Bk’nun 260. Maddesinde yazılı olduğu gibi, belirli bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla, ihtarnamede ödemelerin yapılması için süre verilmesine gerek yoktur. Y.6.HD.E. 1998/7355K. 1998/7431T. 28.9.1998. www.kazancı.com
[5] Aral Fahrettin-Ayrancı Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 9. Baskı. S. 287.
tebliğinden önce çekilen ihtardan habersiz olarak kira parasını ödediği durumlarda da bu ihtar haklı sayılmamalıdır[6].
İhtar, ödenmeyen kira bedeli veya kısmen ödenmiş kira bedellerinin ödenmeyen kısımları için yapılabilir. Yan giderlerin ödenmemesi, TBK m. 351/II’ye dayalı tahliye imkânı tanımaz. İhtarın haklı olabilmesi için birden fazla kiracı varsa, ayrıca bütün kiracılara karşı çekilmesi gerekir[7].
Belirsiz vadeli kira sözleşmelerinde ihtarın yapılabilmesi için kiracını temerrüde düşmüş olması gerekmez. Gönderilen ihtarın karşı tarafı temerrüde düşürecek şekilde bir ödeme talebi içermişse bile, haklı bir ihtar gerçekleşmiş olur[8].
Öte yandan ihtarın haklı olabilmesi için kiralayanın ihtarın kendisine varmasından sonra ödeme yapması gerekir[9]. İhtar gönderildikten sonra, fakat kiracıya varmadan(tebliğ edilmeden) kiracı ödeme yaparsa (örneğin sözleşmede karalaştırılan ifa yeri olan banka hesabına kira bedelini yatırırsa) ihtarın haklılığı ortadan kalkar[10]. Kiralayan ihtarı gönderdiğini ileri sürerek kiracının ödeme teklifini reddederse, alacaklı temerrüdüne düşer.
Kiracı sözleşmeye veya kanuna dayalı ödeme zamanına ve ödeme şekline ilişkin kiralayan ile arasındaki uygulamaya aykırı bir zamanda veya şekilde kira bedeli ödemesinde bulunmuş ve kiralayan kiracı tarafından değiştirilen ödeme zamanına ve şekline uzun zaman karşı çıkmamış olursa, taraflar arasındaki zımni anlaşmaya dayalı olarak yani bir ödeme şekli ve zamanı belirlenmiş olacağından, önceki şekilde veya ödeme zamanında ödeme yapılmadığı için çekilen ihtar haklı ihtar oluşturmaz. Örneğin kira sözleşmesinin kurulduğundan beri yasal ifa yeri kuralına uygun olarak kiralayana ifa zamanındaki yerleşim yerinde ödemede bulunan kiracı, kira bedelini kiracının bir banka hesabına yatırmaya başlamış ve kiralayanda hesaba yatan paraları ihtirazi kayıt koymadan veya itiraz etmeksizin birkaç kez çekmişse taraflar arasında ifa yerine ilişkin örtülü olarak bir tadil sözleşmesi akdedilmiş olur ve kiralayanın yerleşim yerinde ödeme gerçekleşmediği için çektiği ihtar haklı ihtar sayılmaz.
Kiracını kira bedeline karşılık olarak kiralayana borçlusunu üçüncü bir kişinin oluşturduğu bono vermesi durumunda kural olarak ifa(ödeme) uğruna edim söz konusu olacağından; kiralayan, bonoyu tahsil etmeye yönelik faaliyetleri sonrasında bedel alacağını tamamen ve kısmen edemediği andan itibaren TBK .352/II ve TBK m.315 uyarınca ihtarda bulunma yetkisine sahip olur. Aynı sonuç kiralayana verilen kiracının borçlusu olduğu bonolar içinde geçerlidir. İhtarın haklı sayılabilmesi için öğretinin genel kabulüne göre, bononun kiracıya
[6] Yavuz Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri, İstanbul 2012. S. 310.
[7] Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.332.
[8] Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.332.
[9] Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kiranın tek bir ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. 06.06.2006, 4627/6393. www.kazancı.com
[10] Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Ödeme emrinin tebliğinden önce kira bedelinin yatırılmış olduğundan bu ihtar 6570 sayılı yasanın 7/c maddesi anlamında haklı ihtar olarak kabul edilemez. Bu nedenle iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddi gerekir. Y.6.HD., 2811.2005, 9549/10896, www.kazancı.com
ibrazi veya tahsil için bankaya verilmesi yeterlidir. Kiralayan bonoyu üçüncü kişiye temlik cirosu ile temlik etmişse artık bir ifa yerine edim var sayılır ve kiralayan kiracıya karşı bononun ilgili olduğu vadeye ilişkin kira bedeli bakımından bir ihtarda bulunmaz[11].
- İhtarın yazılı olması gerekir.
İhtar noter aracılığıyla, mektupla, telgraf, güvenli elektronik imza veya ödeme emriyle yapılır[12]. eBK’nın yürürlük döneminde Yargıtay’a göre yapılan ihtar İİKm. 272’ye dayalı bir aylık kira süresini koruyucu güce sahip değildi[13]. Yargıtay aynı sonucu büyük ihtimalle TBK m. 353 hükmü uygulaması bakımından da kabul edecektir.
c.. İki haklı ihtar yasada öngörülen sürelerde yapılmalıdır.
Mülga GKHK m. 7/e’ye göre, “bir yıl içinde iki defa yazılı ihtar” yapılmalıydı. Hükmünde geçen “bir yıl içinde” ifadesi öğretti ve Yargıtay tarafından haklı olarak “bir kira yılı” olarak anlaşılmaktaydı[14]. Yine Yargıtay’ın haklı olarak ifade ettiği gibi kira sözleşmesi bir yıldan daha uzun bir süre için yapılsa bile kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten başlayarak hesaplanacak birer yıllık dönemler içerisinde iki haklı ihtarın yapılması halinde tahliye davası açılabilirdi. Öte yandan mülga GKHK m. 7/e’de “bir yıldan” bahsedilmesinden hareketle Yargıtay bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde veya süresiz kira sözleşmelerinde veya süresiz kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtara dayalı olarak tahliyeyi mümkün görmemekteydi. Öğretide ise söz konusu içtihadın yanlışlığı vurgulanmaktaydı. TBK m. 352/II hükmü ile Kanun Koruyucu, ifade edilen bu görüşleri kendi bakış açısıyla değerlendirerek, yeni bir düzenlemeye kapı açmıştır. Buna göre iki haklı ihtarı. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde yapılmalıdır.
Böylece Yargıtay’ın eBK ‘nın yürürlük dönemindeki bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliyeyi mümkün görmeyen içtihadı hükümden düşmüş olmaktadır. Ancak söz konusu içtihadın belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından varlığını devam ettireceği beklenebilir.
- Bir yıl süreli kira sözleşmelerinde “bir kira yılı” içerisinde yapılmalıdır.
– Bir yıldan daha uzun kira sözleşmelerinde, bir yıllık kira dönemleri veya kalan bir yıldan daha kısa süreli kira dönemi içerisinde yapılmalıdır. Örneğin 22 yıllık kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtar ya ilk on iki aylık kira döneminde ya da kalan on aylık kira dönemi içerisinde yapılmalıdır. Böylece yani TBK m. 352/II,eBk ‘nın yürürlük dönemindeki bir yıldan daha uzun süreli, ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde kalan sürede iki haklı uygulamasını reddeden Yargıtay uygulamasını ortadan kaldırmakta, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde kalan sürenin bir yıldan daha az olduğu durumlarda iki haklı ihtarla tahliye davası açmaya imkan tanımaktadır.
[11] Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.332
[12] Aral Fahrettin-Ayrancı Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 9. Baskı. S. 287.
[13] Y.6.HD. 19.06.1995, 5991/6228, www.kazancı.com
[14] Y.6.HD. 06.06.2006, 4627/6393, www.kazancı.com
Daha detaylı bilgi için aşağıdaki kişilerle iletişime geçebilirsiniz:
Av. Arb. Fatih M. Tercan
ftercan@tercanhukuk.com
Bu hukuki bilgilendirme metni bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup, reklam ya da avukat- müvekkil ilişkisi kurma amacı ile hazırlanmamıştır. Bu bilgilendirme metninde yer alan hiçbir husus hukuki tavsiye değildir ve hukuki tavsiye olarak anlaşılmamalıdır.
